چنانچه مسئول دفتر ، سندی را بدون حضور یکی از متعاملین، یا هر دو، یا وکیل آن ها، در صورتی که به وکالت از طرف آن ها اقدام نموده باشند، ثبت و امضاء نماید مشمول حکم ماده بوده و جاعل در اسناد رسمی می‌باشد.
با دو مثال ذیل به تشریح موضوع می پردازیم :
مثال اول ) اگر ملکی را سه نفر به طور مشاع مالک باشند (به طور قهری) به سه قطعه تفکیک شده باشد و یک قطعه آن در تعریض خیابان قرار گرفته باشد و عملاً در موقعیت محل دو قطعه باشد؛ دو نفر از مالکین با حضور در دفترخانه اظهار نمایند که دو قطعه را مالک هستند، (هر کدام یک قطعه را) و قطعه واقع شده در تعریض خیابان متعلق به نفر سوم می‌باشد؛ در این حالت، چنانچه مسئول دفتر برابر تقسیم نامه ای که تنظیم و ثبت می کند قطعه اول را در مالکیت یک نفر و قطعه دوم را در مالکیت نفر دیگر قرار دهد و این تقسیم نامه بدون حضور نفر سوم تنظیم گردد؛ به نظر نگارنده، مسئول دفتر مشمول این بند از ماده ۱۰۰ قانون ثبت خواهد بود و جاعل در اسناد رسمی می‌باشد، زیرا نفر سوم نیز صاحب حق بوده و مطابق قانون باید حضور داشته باشد؛ النهایه چنانچه اظهار کرد که راضی است سهم وی در تعریض خیابان واقع شود در تقسیم نامه یا اقرارنامه جداگانه ای ثبت شود.
مثال دوم )- (الف) با سوء استفاده از بنچاق ساختگی خود را مالک زمینی به مساحت ده هکتار معرفی می‌کند و با کمک متصدی یک بنگاه معاملات ملکی به نام (ب) ، موجبات فروش ملک را به (ج) فراهم می‌کند، سپس جریان ملک مذبور را در دفتر اسناد رسمی به سردفتری (د) فراهم کرده و به جای مالک اصلی آن ملک، سند انتقال را امضاء و ثمن معامله را دریافت نموده است. بر فرض صحت واقعه و اثبات سوء استفاده و تقلب (الف) و تبانی وی با متصدی بنگاه و سردفتر اسناد رسمی ، آقای (د) به عنوان سردفتر اسناد رسمی که با علم به عدم مالکیت (الف) و تبانی با وی و بدون حضور مالک اصلی، جریان بیع ملک را فراهم نموده ، به استناد بند دوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک عمل وی جعل در سند رسمی محسوب و به مجازات جاعل در اسناد رسمی یعنی مجازات مندرج در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی یعنی حبس از یک تا ۵ سال یا پرداخت جزای نقدی از ۶ تا ۳۰ میلیون ریال محکوم خواهد شد.[۲۷]
۲۲-۲ حقوق مقایسه
در قانون دفاتر اسناد رسمی ژاپن سردفتر باید هنگام تنظیم سند از نام شخص معامله کننده آگاه بوده و با او آشنا باشد. ماده ۲۸ قانون دفاتر اسناد رسمی ژاپن می‌گوید:
«به هنگام تنظیم سند سردفتر باید از نام شخصی که معامله می‌کند آگاه بوده و با او آشنا باشد. وقتی سردفتر نام شخصی را که معامله می‌کند نمی داند یا با او آشنا نیست، باید از او بخواهد هویت خود را با ارائه گواهی مهر شده صادره از طرف دولت یا مراجع دولتی رسمی یا منابع قابل اعتماد دیگر معرفی کند … »
در حقوق ایران – قانون ثبت – حضور دو نفر به عنوان معرف و متعهد در نزد مسئول دفتر و تصدیق متعامل از سوی آن ها برای سردفتر کافی خواهد بود تا هویت متعامل یا متعاملین را احراز کرده و سند را تنظیم و ثبت نماید.
به نظر نگارنده، شایسته است در کشور ما نیز، مسئولین دفاتر اسناد رسمی در صورت تردید در هویت متعاملین، برای احراز هویت آن ها، گواهی مهر شده از طرف مراجع رسمی یا دولتی یا منابع قابل اعتماد دیگر، همچون نیروی انتظامی یا شورای محلی بخواهند.
همچنین حضور معتمد و مترجم همچون قانون ثبت ایران الزامی است، در تنظیم سند در ژاپن مسئول دفتر مکلف است چنانچه شخص معامله کننده زبان ژاپنی را نداند یا کر و لال باشد یا به هر دلیلی نتواند صحبت کند و یا بخواند، باید از حضور مترجم و معتمد در زمان تنظیم سند استفاده کند (ماده ۲۹ قانون دفاتر اسناد رسمی ژاپن) و اگر شخصی که معامله کرده، کور است یا نمی تواند بخواند سردفتر باید از حضور شاهدی در زمان تنظیم سند استفاده کند.
۳) سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند ثبت کند
اکثر متعاملین به هنگام حضور در دفترخانه بدون اینکه موارد ثبت شده توسط مسئول دفتر را مطالعه هرچند مختصر و گذرا بنمایند، آن را امضاء می‌کنند و حتی در بعضی موارد مشاهده شده، بدون آنکه سردفتر چیزی را در دفتر خود ثبت کند آن را امضاء می نمایند و این سهل انگاری، بعضی مواقع به ضرر آنان تمام می شود. قسمت سوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت، معمولاً از این سهل انگاری متعاملین ناشی می شود و می توان آن را در دو حالت زیر تصور کرد :
الف) گاهی طرفین معامله (متعاملین) در دفترخانه تنظیم سند حاضر می‌شوند لیکن موارد ثبت شده توسط محرّر را بدون مطالعه امضاء می نمایند. مثلاً احدی از وراث متوفی، به نام حسن ، سهم الارث ورثه دیگر به نام حسین را با تبانی سردفتر می‌خواهد تصاحب نماید، به هنگام تنظیم سند حسن و حسین در دفترخانه حاضر می‌شوند، سردفتر از حسین می‌خواهد به عنوان شاهد، دفتر را امضاء نماید، در حالی که حسین (بدون مطالعه و با سهل انگاری) دفتر ثبت را به عنوان معامل امضاء می کند این مورد بیشتر در مورد اشخاص بی سواد و کم حافظه اتفاق می افتد.
ب) گاهی یکی از طرفین معامله (متعاملین) به هنگام تنظیم و ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نیست، اما مشخصات وی به عنوان احدی از متعاملین توسط سردفتر، در دفتر ثبت معاملات (ثبت سند) ثبت شده است و این در حالی است که امضاء کننده دفتر شخص دیگری است. مورد فوق غالباً در مورد معامل اتفاق می افتد، بعضی از حقوق دانان از آن به عنوان استبدال شخصی یاد می‌کنند.
استبدال شخصی: وقتی است که شخصی با غصب هویت دیگری در محضر به عنوان طرف معامله (معامل) حاضر می شود و طرف ثبت را امضاء می کند در حالی که طرف حقیقی معامله شخصی به غیر از او می‌باشد.
مثال : شش‌دانگ یک قطعه زمین به نام قطعه ۲۸۴ مجزی از پلاک ثبتی ۴۴۳۹/۳۸ بخش سه زنجان برابر سند رسمی ۱۷۱۲۶ – ۱۹/۱۲/۵۵ از طرف برادران جاف (معامل) به آقای م.ک. انتقال قطعی یافته است که توسط دادگاه اصل ۴۹ قانون اساسی به نفع ستاد اجرائی امام (ره) توقیف شده بود.
شخصی با جعل شناسنامه آقای م . ک. (استبدال شخصی ، بنابر ادعای ستاد اجرائی فرمان امام (ره) برابر نامه شماره ۹۰۳/۲۶۳ ن ۱۷/۴/۸۲ ) قطعه مذکور را برابر سند عادی و وکالتنامه رسمی ۴۴۹۰۳ – ۱۶/۷/۸۱ دفترخانه ۱۱ خرم دره به آقای ش . ک. فروخته است. وکیل متعامل (ش . ک) از معامل به عنوان کلاهبردار شکایت نمود که متعاقب آن دادیاری دادسرای عمومی خرم دره معامل (شخص متهم به جعل) را با صدور قرار منع تعقیب از کلاهبرداری تبرئه نمود و دادگاه اصل ۴۹ قانون اساسی به لحاظ صدور قرار منع تعقیب از دادیاری مذکور قضیه را از موارد مختوم بها تشخیص داده و برابر دادنامه ، کلاسه پرونده ۸۲/۷۰/۴۹/ز قرار مختومه شدن پرونده را صادر نمود و از قطعه رفع توقیف به عمل آورد، این دو قرار صادره از جهاتی قابل تأمل است :
– احراز نشدن هویت شخص معامل؛ اینکه شخصی که در دفترخانه حاضر شده و وکالتنامه رسمی ۴۴۹۰۳ – ۱۶/۷/۸۷ را تنظیم کرد واقعاً آقای م.ک (مالک حقیقی) مالک قطعه مذکور بوده است یا شخص دیگر با غصب هویت وی در دفترخانه حاضر شده است؟
آخرین نظرات